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Les recours de l’acheteur en matière de vices cachés

Dans les chroniques précédentes, nous vous avons entretenu sur la nature d’un vice caché ainsi que sur l’importance de transmettre une dénonciation écrite au vendeur dans un délai raisonnable à compter de la découverte d’un vice caché.

Qu’arrive-t-il si, après avoir dénoncé le vice caché par écrit au vendeur, ce dernier ne fait rien ou refuse catégoriquement de s’entendre avec l’acheteur?

Dans un tel cas, l’acheteur pourra demander l’annulation du contrat de vente ou, plutôt, opter pour demander la réduction du prix de vente. Dans certains cas, l’acheteur pourrait aussi demander l’exécution en nature, soit la réparation du vice par le vendeur.

Pour demander l’annulation de la vente, l’acheteur doit faire la preuve que le vice est d’une gravité importante et qu’il entrave l’usage principal du bien ou lui occasionne une baisse très significative de valeur. L’annulation de la vente implique la remise de l’immeuble au vendeur et le remboursement du prix de vente à l’acheteur.

En ce qui a trait à la diminution du prix de vente, celle-ci sera établie par le tribunal selon la preuve de l’importance du vice caché, en considérant, entre autres, le coût des travaux correctifs pour réparer le vice. L’acheteur sera donc dédommagé, mais le montant de la réduction du prix de vente tiendra également compte de la plus value dont l’acheteur bénéficiera suite aux travaux correctifs.

De plus, si le vendeur connaissait l’existence du vice, ou ne pouvait l’ignorer, et qu’il ne l’a pas dévoilé à l’acheteur, ce dernier peut lui réclamer des dommages et intérêts en plus de l’annulation du contrat ou de la réduction du prix de vente. À titre d’exemple, la réclamation en dommages et intérêts pourrait viser les frais d’hébergement durant les travaux, les frais d’expertises, les frais de déménagement, ainsi qu’une compensation pour le stress et tous les autres inconvénients subis.

En terminant, il est important de souligner que le choix du recours appartient exclusivement à l’acheteur et que la prescription pour de tels recours est de trois (3) ans à compter de la découverte du vice. Si le vice se manifeste graduellement, le délai court à partir du jour où il se manifeste pour la première fois.